‘MOMENTO 10 AULA DO DIA 25 DE AGOSTO DE 2011 1. Definição de estabelecimento empresarial É o complexo de bens reunidos pelo empresário para ...
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1. Definição de estabelecimento empresarial
É o complexo de bens reunidos pelo empresário para o desenvolvimento de sua atividade econômica.
Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
O empresário reúne bens de variada natureza, como as mercadorias, as máquinas, as instalações, a tecnologia, o prédio, etc, em função do exercício de uma atividade; ele agrega a esses bens uma ORGANIZAÇÃO RACIONAL, que importará em aumento do seu valor do estabelecimento empresarial. Dá-se a esse acréscimo de valor o nome de aviamento.
OBS: A organização racional dos bens para o desenvolvimento de uma atividade econômica é intangível, ou seja, é imexível. Essa organização tem, por si só, um valor de mercado.
Na sucessão por morte ou na separação do empresário individual, o estabelecimento empresarial deve ser considerado não apenas pelo valor do simples somatório do preço pelos bens, singularmente considerados que o compõem, mas pelo valor agregado a estes em virtude da reunião das mesmas para possibilitar o pleno desenvolvimento de uma atividade empresarial.
Não se pode confundir o patrimônio do empresário com o estabelecimento empresarial, pois embora em alguns casos os bens do empresário se resumam ao estabelecimento empresarial, esta não é a regra.
Todo estabelecimento empresarial integra o patrimônio de seu titular, mas este não se reduz ao estabelecimento necessariamente.
Os bens de propriedade do empresário, cuja exploração não se relacione com o desenvolvimento da atividade econômica integram o patrimônio do empresário, mas não integram o estabelecimento empresarial.
Obs: As obrigações passivas (soma das dívidas) também fazem parte do patrimônio de empresário.
Obs: A desarticulação de TODOS os bens representará a desorganização da atividade econômica ali desenvolvida, portanto resultando na desativação do estabelecimento empresarial. (Perde-se, então, o valor agregado-AVIAMENTO- pelo empresário quando o mesmo reuniu os elementos para desenvolver a atividade econômica.
Obs: O estabelecimento empresarial é uma universalidade de direitos. Nos casos de venda do mesmo, seguem-se as dívidas contabilizadas e no tocante às responsabilidades trabalhistas, respondem SOLIDARIAMENTE alienantes e adquirentes.
Cada bem reunido pelo empresário tem um valor específico e a organização racional desses bens tem também um valor no mercado, denominado aviamento. Esse valor é acrescido ao valor dos bens para se mensurar quanto vale o estabelecimento empresarial.
Caba bem do estabelecimento empresarial tem uma proteção jurídica específica. Ex: os interditos possessórios, que protegem a posse mansa e pacífica do imóvel ou do terreno empresarial; a indenização por danos civis e penais em decorrência de prejuízos causados aos bens do empresário, como as mercadorias e as máquinas.
Se cada bem tem uma proteção jurídica e considerando-se que o ORGANIZAÇÃO RACIONAL desses bens também tem valor no mercado, o qual é denominado AVIAMENTO, o mesmo também faz jus a ser protegido juridicamente. O estabelecimento empresarial também tem uma forma de proteção jurídica própria.
Assim, o direito deve garantir a justa retribuição do empresário quando este perde, por culpa que não lhe seja imputável, o valor representado pelo estabelecimento empresarial.
Ex: A Administração Pública determina a desapropriação de certo imóvel onde é localizado o estabelecimento empresarial. A indenização que deve ser paga ao empresário deve compreender, além dos bens da citada empresa, o aviamento, que é o valor acrescido em decorrência da organização racional dos bens da empresa.
ORGANIZAÇÃO RACIONAL DESAPROPRIAÇÃO
Em caso de desapropriação, a indenização a ser paga deve compreender o valor do fundo de empresa ou do fundo de comércio (estabelecimento empresarial), que corresponde a todos os bens do estabelecimento, quais sejam as tecnologias, as mercadorias, as máquinas, as instalações, o prédio utilizado para funcionamento do estabelecimento e o aviamento (valor acrescido em decorrência da organização racional dos bens).
OBS: O imóvel em que se localiza a empresa não se confunde com o estabelecimento empresarial, que é um complexo muito maior do que apenas o prédio utilizado para o funcionamento empresarial. Estabelecimento é o composto de bens corpóreos e por bens incorpóreos.
· Bens corpóreos
· Bens incorpóreos
Obs: marca é o sinal distintivo de produtos industrializados enquanto patente é o privilégio para fabricar ou explorar algo. Pela lei brasileira, é patenteável a invenção que atenda aos requisitos de novidade, atividade inventiva.
Cada elemento do estabelecimento empresarial pode ou não ter um valor distinto, separado do estabelecimento, e terá proteção jurídica específica.
PROTEÇÃO DOS BENS DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
· Proteção dos bens corpóreos Feita por meio do direito civil e do direito penal. Ex: ações possessórias, responsabilidade civil, crime de dano, crime de roubo, etc.
· Proteção dos bens incorpóreos Feita por meio do direito industrial, que tutela a propriedade das marcas e das invenções.
O estabelecimento empresarial é formado por vários elementos, corpóreos e incorpóreos; Cada elemento do estabelecimento empresarial tem a sua proteção jurídica específica.
O Direito Comercial aborda a tutela dos bens incorpóreos do estabelecimento empresarial.
ALIENAÇÃO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
A alienação do estabelecimento empresarial está sujeita às regras previstas no art.1144 e seguintes do CC:
Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.
Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.
A alienação deve ser feita através de contrato escrito e averbado no Registro Público de empresas mercantis. O contrato de compra e venda do estabelecimento empresarial é conhecido como TRESPASSE, onde são negociados tanto o conjunto de bens corpóreos quanto os incorpóreos pertencentes ao alienante.
É importante lembrar que o estabelecimento empresarial integra o patrimônio do empresário, portanto também serve como garantia aos credores do mesmo.
O contrato de alienação do estabelecimento empresarial deve respeitar algumas regras:
1)o contrato deve ser feito por escrito;
2)o contrato deve ser arquivado na Junta Comercial;
3)Deve haver publicação na imprensa oficial da alienação;
Se não forem respeitadas as citadas regras, a alienação não produzirá efeitos perante terceiros.
Importante lembrar que toda pessoa tem a livre disposição de seus bens. Todo empresário tem também a livre disposição dos seus bens, incluídos neles o estabelecimento empresarial. No entanto, a alienação do estabelecimento empresarial deve ser precedida da anuência dos credores do empresário. Tal anuência pode ocorrer de forma EXPRESSA ou de forma TÁCITA (quando o empresário devedor anuncia a alienação e envia a seu credor uma notificação da venda e o mesmo não criam empecilhos para a mesma no prazo de 30 dias).
Regra: Antes de alienar o estabelecimento empresarial, o empresário devedor deve colher de seus credores a anuência para a citada venda. Essa anuência pode ser dada de forma tácita ou de forma expressa.
Exceção: Apenas em caso do empresário ter em seu patrimônio remanescente bens suficientes para solver o passivo da empresa ou se ele pagar todos os seus credores, não necessitará o mesmo da anuência dos seus credores para concluir a alienação.
Por isso é tão importante para o adquirente que tome as precauções necessárias para saber se o alienante informou aos seus credores acerca da venda, uma vez que o mesmo pode ser prejudicado caso não se assegure disso.
O passivo regularmente escriturado do alienante transfere-se ao adquirente do estabelecimento empresarial quando as determinações legais estabelecidas para a venda não forem cumpridas, ou seja, quando o empresário devedor não informar aos seus credores acerca da alienação do estabelecimento empresarial.
Importante mencionar que o alienante não está excluído da responsabilidade, ele ficará responsável pelo passivo da seguinte maneira:
a) com relação às obrigações vencida antes da alienação
b) com relação às obrigações que se vencerão após a alienação
O legislador preocupou-se, incessantemente, com o interesse dos credores, de modo a evitar que a alienação do estabelecimento por parte de um empresário pudesse ser usada como instrumento de fraude a credores. Por essa razão, prevê o art. 1.146 do novo Código Civil Brasileiro que o ADQUIRENTE do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos do alienante assumidos antes da transferência, desde que regularmente contabilizados (escriturados nos livros empresariais e registrados). Continua, porém, o devedor primitivo (ALIENANTE) solidariamente obrigado pelo prazo de 01 (um) ano, a partir quanto aos créditos vencidos, da publicação (a da imprensa oficial, que é requisito de eficácia perante terceiros) e quanto aos que se vencerem, da data do seu respectivo vencimento.
Em outras palavras, apesar do estabelecimento ser um conjunto de bens, a lei impõe ao adquirente deste ativo a responsabilidade pelo passivo do alienante, desde que devidamente contabilizado.
A responsabilidade solidária, entre o adquirente e o alienante do estabelecimento, permite aos credores exigir seu crédito tanto de um quanto de outro, sem distinção.
Destaque-se que quanto às obrigações fiscais há regra expressa no Código Tributário Nacional, o qual prevê que o adquirente do estabelecimento que der continuidade à exploração da atividade responde pelos tributos devidos até à data do ato: a) integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade; ou
b) subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de seis meses a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, indústria ou profissão.
Quanto às obrigações trabalhistas, dando a alienante continuidade aos contratos de trabalho, haverá sucessão das obrigações, tornando-se responsável pelas obrigações trabalhistas devidas.
Por esta razão é de extrema importância que antes de se concluir qualquer operação de negócio de aquisição de estabelecimento, seja realizada uma verificação completa e detalhada não apenas do ativo (inclusive intangíveis como a marca e do chamado aviamento, que é a capacidade de gerar lucros) que se está adquirindo, mas das obrigações pelas quais passará a responder.
Única exceção à regra da responsabilidade do adquirente do estabelecimento pelas dívidas do alienante é quando tal operação se dá através de processo de falência ou de recuperação de empresa. Neste caso, a aquisição do estabelecimento por meio de referidos processos judiciais prevê, expressamente, que o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho. Tal benefício, todavia, não ocorre se o arrematante for sócio da sociedade falida, ou sociedade controlada pelo falido; parente, em linha reta ou colateral até o 4º (quarto) grau, consangüíneo ou afim, do falido ou de sócio da sociedade falida; ou, ainda, se for identificado como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão.
OBS: Podem as partes do contrato de alienação do estabelecimento empresarial estipularem cláusula no citado contrato determinando que o alienante ressarcirá o adquirente por uma ou mais obrigações, principalmente aquelas que se encontram sub judice(questão que se encontra submetida ao pronunciamento dos órgãos judiciais). Entre eles prevalecerá, ainda que de forma regressiva, exatamente o que contrataram.
OBS: A cláusula de não transferência do passivo, ou seja, das dívidas do estabelecimento empresarial, NÃO libera o adquirente, que poderá ser demandado pelo credor, cabendo-lhe, então, o direito de regresso contra o alienante.
!!!IMPORTANTE!!!
O Credor do alienante somente perderá o direito de cobrar do adquirente a dívida que tem com o alienante em decorrência do estabelecimento empresarial em caso de ter renunciado EXPRESSAMENTE a esse direito.
Se o alienante pagar a terceiro por obrigação que, pelo contrato firmado com alienante não lhe cabia suportar , tem o mesmo o direito de ter seus prejuízos ressarcidos em ação regressiva contra o alienante.
O adquirente sucede todas as dívidas do estabelecimento empresarial. Se o credor quiser pode cobrar dele diretamente o pagamento da dívida total, em decorrência da responsabilidade solidária.
OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS
Os empregados do estabelecimento empresarial, portanto credores de créditos trabalhistas têm seus créditos resguardados pela legislação do trabalho. Isso significa que os contratos de trabalho não são afetados pela mudança da propriedade ou da estrutura jurídica da empresa, podendo o empregado demandar contra o adquirente ou contra o alienante. (Enquanto não prescrito o direito do trabalho, responde o alienante, mesmo que já tenha vencido o prazo estipulado no código civil).
OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS
O adquirente tem responsabilidade SUBSIDIÁRIA ou INTEGRAL pelas obrigações fiscais do alienante. Tal responsabilidade existe caso este continue ou não a explorar a mesma atividade econômica.
OBS: O ADQUIRENTE NÃO RESPONDE PELAS OBRIGAÇÕES DO ALIENANTE, MESMO AS OBRIGAÇÕES DE NATUREZA TRABALHISTA OU FISCAL, SE ADQUIRIU O ESTABELECIMENTO EM DECORRÊNCIA DE LANCEEM LEILÃO JUDICIAL EMEM PREOCESSO DE FALÊNCIA.
Isso só não ocorre se o arrematante for sócio da sociedade falida, ou sociedade controlada pelo falido; parente, em linha reta ou colateral até o 4º (quarto) grau, consangüíneo ou afim, do falido ou de sócio da sociedade falida; ou, ainda, se for identificado como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão.
CLÁUSULA DE NÃO RESTABELECIMENTO
Está implícito em qualquer contrato de alienação de estabelecimento empresarial;
O alienante não poderá, durante o prazo de 5 anos contados da transferência do estabelecimento empresarial, restabelecer-ser em IDÊNTICO ramo da atividade empresarial, salvo se devidamente autorizado no contrato de alienação.
Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência.
Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.
PROTEÇÃO AO PONTO
Dentre os elementos do estabelecimento empresarial figura o ponto, que compreende o local específico em que o estabelecimento se encontra. Em função do ramo da atividade explorada pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimos, por vezes substantivo em seu valor.
Há duas opções de proteção do ponto:
· 1º) SE O EMPRESÁRIO SE ENCONTRA ESTABELECIDO EM IMÓVEL DE SUA
A proteção jurídica deste bem se faz pelas normas ordinárias de tutela da propriedade imobiliária do direito civil.
· 2º) SE O EMPRESÁRIO SE ENCONTRA ESTABELECIDO EM IMÓVEL QUE PERTENCE
A proteção jurídica do valor agregado ao imóvel em decorrência do estabelecimento empresarial seguirá a disciplina da locação não residencial.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
HÁ DUAS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO NO DIREITO BRASILEIRO:
LOCAÇÃO RESIDENCIAL | LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL | |
Em regra, não pode explorar atividade econômica no imóvel. | Está contratualmente autorizado a explorar atividade econômica no imóvel locado. | |
OBS: Se a locação não-residencial preencher alguns requisitos, o direito reconhecerá ao locatário a prerrogativa de pleitear a RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA DO CONTRATO.
São os seguintes requisitos para que o locatário não-residencial precisa preencher para que possa pleitear a renovação compulsória do contrato:
A) O locatário deve ser EMPRESÁRIO
Empresário é aquele que exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços.
Portanto, estão excluídos da locação empresarial os profissionais liberais que individualmente exercem atividade econômica, as associações civis sem fins lucrativos, as cooperativas, as fundações, os empresários rurais não registrados na Junta Comercial.
B) A locação deve ser contratada por prazo determinado de, no mínimo, 5 anos, admitida a soma dos prazos de contratos sucessivamente renovados por acordo amigável. Esta soma pode ser feita, inclusive, pelo sucessor ou cessionário do locatário.
OBS: cessão de bens é o ato pelo qual o cedente transfere bens ao cessionário.
C) O locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade econômica pelo prazo mínimo e ININTERRUPTO de 3 anos à data da propositura da ação Renovatória
Assim, o locatário empresário que explora o mesmo ramo de empresa há pelo menos 3 anos ininterruptos, em imóvel locado por prazo determinado não inferior a 5 anos tem direito à RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA de seu contrato de locação.
Tutela-se, nesse caso, o VALOR AGREGADO AO ESTABELECIMENTO pelo uso de um mesmo ponto durante certo lapso temporal.
Tutela-se a garantia de INERÊNCIA, ou seja, ampara-se o interesse do empresário de continuar estabelecido exatamente no local daquele imóvel locado.
O exercício desse direito se faz por uma ação judicial própria, denominada AÇÃO RENOVATÓRIA, que deve ser impetrada entre 1 ano e seis meses antes do fim do contrato a ser renovado, sob pena da DECADÊNCIA do direito.
Nesse caso, o locatário pode tutelar seu direito de INERÊNCIA;
Para tutelar esse direito de inerência, faz uso da AÇÃO RENOVATÓRIA;
OBS: Se o empresário não entrar com Ação Renovatória nesse prazo para garantir o seu direito de INERÊNCIA terá perdido seu direito, terá perdido o seu direito (SOFRE DECADÊNCIA).
OBS: O direito de INERÊNCIA do locatário não é ABSOLUTO, já que a legislação ordinária não pode garanti-lo em detrimento do direito de PROPRIEDADE do locador, direito este constitucionalmente garantido.
Por isso, eventual lei que crie o direito à renovação compulsória do contrato de locação, desconsiderando o direito de USO, GOZO e DISPOSIÇÃO sobre o bem de que é titular o locador, seria considerado inconstitucional.
O direito concedido ao empresário que lhe garante a continuidade da exploração da atividade econômica no imóvel locado há pelo menos 5 anos não pode representar JAMAIS o extermínio do direito de propriedade que o locador exerce sobre o citado bem.
Por esta razão, quando a renovação compulsória (prevista em legislação ordinária) do contrato de locação for incompatível com a proteção jurídica da propriedade (protegida pela CONSTITUIÇÃO FEDERAL), prevalecerá a tutela aos interesses do locador, devendo o locatário entregar o imóvel.
O locatário não poderá exercer o seu direito de inerência, em virtude da tutela constitucional da propriedade, por isso, o locatário terá direito a ser indenizado pelas benfeitorias que acresceu ao bem nos caso previstos em lei.
Há casos definidos em lei onde o direito de renovação compulsória do locatário não poderá ser exercido. São alguns casos previstos em lei, onde a tutela visa proteger o direito de propriedade do locador e não o direito de inerência do locatário. Há de se ressaltar que os casos previstos em lei tem natureza meramente exemplificativa, o que significa que além dos casos previstos em lei, há outros que não estão previstos em lei.
“Sempre que o direito de propriedade for desprestigiado em decorrência da renovação da relação locatícia, esta não poderá ocorrer, mesmo que não exista específica previsão legal, pois a tutela do direito do locador no tocante à EXCEÇÃO DE RETOMADA defuli diretamente da Constituição.”
ALGUMAS HIPÓTESES EM QUE O LOCADOR
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
1) Insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário
Na ação renovatória, o locatário deve fazer uma proposta para o novo aluguel. Se o valor de mercado da locação do imóvel for superior, a locação não será renovada, a não ser que o locatário melhore a proposta.
Obs: Algumas decisões judiciais têm determinado a renovação pelo valor de aluguel apurado em perícia, compatibilizando-se dessa forma os interesses das partes.
2) Em caso de surgir proposta melhor de terceiro
Mesmo que o locatário ofereça novo aluguel compatível com o valor de mercado, mas o locador recebeu melhor proposta de outrem, a renovação acarretaria ofensa ao seu direito de propriedade.
Nesse caso, a menos que o locatário terá direito a indenização pela perda do ponto.
3) Reforma substancial no prédio locado
O locador tem interesse em iniciar reforma no imóvel que locou, por vontade própria ou por determinação da Administração Pública. Nesses casos, o locatário não terá direito a inerência, ainda que preencha os requisitos legais.
OBS: Se o locador demorar mais de 3 meses da data da desocupação para iniciar as obras, terá que pagar ao locatário indenização.
4) Uso Próprio
Se o proprietário quiser utilizar o imóvel para finalidades econômicas ou não, ele tem o direito de requerer do locatário o imóvel.
Obs: A lei ordinária restringe essa exceção, vedando-a no caso do locador pretender explorar no prédio a mesma atividade explorada pelo locatário, salvo se a locação compreendia o prédio e também o estabelecimento empresarial nele existente, a chamada LOCAÇÃO-GERÊNCIA (nesse caso, o ponto de referência dos consumidores foi constituído pelo locador).
Porém, essa limitação é inconstitucional, ferindo o direito de propriedade. Por isso, o locador pode, em qualquer caso, pretender a retomada para uso próprio, ainda que o seu objetivo seja COMPETIR COM O LOCATÁRIO. (No entanto, em assim procedendo o proprietário, deverá pagar ao locatário uma indenização pela perda do ponto, a fim de evitar o enriquecimento indevido do locador.
5) Transferência do estabelecimento empresarial existente há mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descendente ou cônjuge (ou sociedade por eles controlada), desde que atue em ramo diverso do locatário.
Como se sabe, a restrição ao uso e gozo do direito de propriedade é ILEGAL. Assim, o proprietário pode usar seu bem para transferir atividade econômica dos seus ascendentes, descendentes e cônjuge mesmo que atuem no mesmo ramo do locatário, porém deverá pagar a este uma indenização quando não realizar as condições que alegou para impedirem a RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA DO CONTRATO.
SHOPPING CENTER
Deve distribuir a oferta de produtos e serviços. O shopping deve ser um local seguro e de fácil acesso aos consumidores.
O empresário que se dedica ao ramo do shopping center exerce uma atividade econômica peculiar, pois não se limita a simplesmente manter um espaço apropriado à concentração de outros empresários. Sua atividade é muito maior que a simples locação de lojas reunidas em um mesmo local.
Empresário de shopping center- organiza o tenant mix, ou seja, realiza a organização e a distribuição dos produtos e serviços no shopping. É isso que o diferencia dos outros empresários. Ele tem como principal objetivo colocar à disposição dos consumidores em um mesmo local um grande número de produtos e serviços (em local seguro e de fácil acesso).
As locações dentro do shopping devem atender às múltiplas necessidades do consumidor, por isso nesse empreendimento é importante que existam alguns serviços (banco, correio, lazer, cinema, restaurantes, lojas, etc).
O papel do empresário, o chamado tenant mix, também pode ser observado quando o empresário examina a evolução do mercado consumidor, a ascensão ou decadência das marcas, as novidades tecnológicas e o potencial econômico dos seus locatários.
O objetivo principal do empresário do shopping não é, como visto, alugar as lojas, mas atrair consumidores.
COMO SE DÁ A INERÊNCIA DO PONTO NO CASO DOS LOCATÁRIOS DE ESPAÇOS NO SHOPPING?
A lei ORDINÁRIA concede ao locatário de espaços no shopping o direito de inerência, que daria a esses locatários o direito de RENOVAR COMPULSORIAMENTE O CONTRATO. No entanto, ocorrem situações em que a renovação compulsória do contrato de locação pode representar um entrave no desenvolvimento do shopping. Quando isso é comprovado pelo proprietário do shopping, ele não é obrigado a subjugar-se ao direito de inerência do locatário.
O direito de inerência do lojista não pode implicar o esvaziamento do direito de propriedade do empreendedor do shopping. Por isso, se o direito de inerência (renovação compulsória do contrato) ofender a organização do empreendimento (o chamado tenant mix), então este deve ser rejeitado para proteger o livre direito de propriedade assegurado pela Constituição Federal.
PROTEÇÃO AO TÍTULO DO ESTABELECIMENTO
Título de estabelecimento é o elemento de identificação do estabelecimento empresarial.
É diferente do nome empresarial que identifica o sujeito de direito empresário.
Difere também de marca que é o elemento que identifica o produto.
O título do estabelecimento empresarial não precisa compor-se dos mesmos elementos lingüísticos presentes no nome empresarial e na marca.
Ex: Márcio dos Santos criou uma sociedade empresária cujo nome empresarial é Comércio Sobral e Cia LTDA. Márcio dos Santos foi também o criador da marca de sua empresa, que foi denominada Princesa do Ceará e seu estabelecimento empresarial se chama Loja Central.
Como visto, no caso acima descrito cada nome refere-se a um elemento diferente, mas ambos tem proteção no direito civil. Se Márcio dos Santos foi o idealizador e criador das citadas denominações, apenas a sua sociedade terá direito de utilizar os citados nomes.
Em caso de outro empresário imitar ou utilizar o título do estabelecimento empresarial de Márcio dos Santos, este deverá ser indenizado pelo desvio que sofreu em sua clientela em decorrência do engano trazido pelo nome.
OBS:
Imóvel em que se localiza a empresa é diferente de estabelecimento empresarial,que é o complexo de bens reunidos pelo empresário para o desenvolvimento de sua atividade econômica.
